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Arno (06.04.2019, 12:17)
HAllo,

kann man einem (zukünftigem) Mieter vor Vertragsabschluß rechtswirksam
das Rauchen in einer Mietwohnung verbieten, auch für Besucher? Und falls
er sich nicht dran hält, was wäre eine angemessene Vertragsstrafe (die
auch vor Unterschrift im Mietvertrag drin stehen würde)?
Diedrich Ehlerding (06.04.2019, 13:18)
Arno schrieb am 06.04.19 um 12:17:

> kann man einem (zukünftigem) Mieter vor Vertragsabschluß rechtswirksam
> das Rauchen in einer Mietwohnung verbieten,


Es scheint dazu noc keine obergerichtliche Rechtsprechung zu geben. Die
Ansichten, die man im Netz dazu findet, gehen überwiegend dahin, dass
ein Rauchverbot in der Wohnung nicht über einen Formmularvertrag wirksam
vereinbart werden kann, sondern nur individuell.

<https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/rauchen-in-der-mietwohnung>
formuliert es so:
| Es gibt keine einheitliche Entscheidung der Gerichte, ob ein
| Rauchverbot zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart werden
| kann. Die Tendenz geht jedoch dahin, dass ein in einem Mietvertrag
| pauschal vorformuliertes Rauchverbot unwirksam ist und vom Mieter
| nicht eingehalten werden muss. Denn das generelle Rauchverbot per
| Mietvertrag würde für den Mieter einen zu großen Einschnitt in seine
| Lebensführung bedeuten. Individuell vereinbarte Rauchverbote, die sich
| auf die Häufigkeit, bestimmte Zeiten oder auf bestimmte Räume
| beschränken, sind dagegen vom Mieter einzuhalten und können bei
| Nichteinhaltung sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Ähnlich sieht es
<https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/alltag-wohnung/rauchen-in-mietwohnung.aspx>
| Ob zwischen Mieter und Vermieter ein Rauchverbot wirksam vereinbart
| werden kann, wird von den Gerichten bisher nicht einheitlich
| entschieden.
|
| Meistens ist es jedoch so:
| Die individuelle Vereinbarung, dass in der Wohnung oder den
| Gemeinschaftsräumen gar nicht oder nur gelegentlich geraucht werden
| darf, ist wirksam. Falls Sie dagegen verstoßen, kann das in letzter
| Konsequenz zur Kündigung führen.
|
| Unwirksam ist jedoch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, die
| das Rauchen in der Wohnung verbietet. Daran müssen Sie sich nicht
| halten.

<https://www.mietrecht.com/mietvertrag-rauchverbot/> meint ebenfalls:
| Handelt es sich um einen formularmäßigen Mietvertrag ist das
| Rauchverbot in der Regel nicht zulässig, wenn sich dieses auf den
| Wohnbereich und den Balkon bezieht. In der Regel wird ein solches
| Verbot als Benachteiligung des Mieters und als Eingriff in dessen
| Lebensgestaltung angesehen.
[...]
| Ein Rauchverbot in der Mietwohnung kann dann zulässig sein, wenn dies
| in einer individuellen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
| festgelegt wurde. Ist der Vertrag also nicht formularmäßig gehalten,
| sondern ein individueller bzw. eine Kombination aus Formular- und
| Individualvertrag, kann ein Rauchverbot in der Wohnung für den Mieter
| bestehen.

<https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-mit-rauchverbot/>
sagt ganz ähnlich:
| Rauchverbote in formularmäßigen Mietverträgen sind unwirksam, wenn sie
| sich (zumindest auch) auf den Wohnbereich erstrecken. Bezieht sich das
| Rauchverbot allerdings ausschließlich auf Gemeinschaftseinrichtungen,
| ist dies auch durch formularmäßige Vereinbarung zulässig.
| Individualvertraglich können Rauchverbote uneingeschränkt vereinbart
| werden, wobei jedoch beim Zusammentreffen mit einer formularmäßigen
| Schönheitsreparaturklausel der Summierungseffekt zu beachten ist.
| Verstöße gegen wirksam vereinbarte Rauchverbote können
| Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen und Gründe für
| eine außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters darstellen.
Stefan Schmitz (06.04.2019, 17:13)
Am Samstag, 6. April 2019 13:18:13 UTC+2 schrieb Diedrich Ehlerding:

> | Die individuelle Vereinbarung, dass in der Wohnung oder den
> | Gemeinschaftsräumen gar nicht oder nur gelegentlich geraucht werden
> | darf, ist wirksam. Falls Sie dagegen verstoßen, kann das in letzter
> | Konsequenz zur Kündigung führen.
> |
> | Unwirksam ist jedoch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, die
> | das Rauchen in der Wohnung verbietet. Daran müssen Sie sich nicht
> | halten.


Da frage ich mich allerdings, wie es überhaupt zu einem wirksamen Rauchverbot
kommen kann. Ein Gespräch zwischen Vermieter und rauchendem Mieter, bei dem
letzterer sich mit einem Rauchverbot einverstanden erklärt, und erst danach die
Vereinbarung aufgenommen wird, kann ich mir nicht vorstellen.
Diedrich Ehlerding (06.04.2019, 18:39)
Stefan Schmitz schrieb am 06.04.19 um 17:13:


> Da frage ich mich allerdings, wie es überhaupt zu einem wirksamen Rauchverbot
> kommen kann. Ein Gespräch zwischen Vermieter und rauchendem Mieter, bei dem
> letzterer sich mit einem Rauchverbot einverstanden erklärt, und erst danach die
> Vereinbarung aufgenommen wird, kann ich mir nicht vorstellen.

Natürlich wird das nach dem abschluss des MIetvertrages nicht
nachträglich gehen. Aber ich kann mir sehr wohl vorstellen, dass der
Vermieter bei den Vertragsverhandlungen sagt "Sie können die Wohnung
haben, aber ich will nicht, dass in meinem Haus geraucht wird, denn den
Nikotinmief kriegt man monatelang nicht richtig aus der Wohnung wieder
raus. und es stinkt im Treppenhaus. Ich habe keine Lust, deswegen
zwischen Rauchern und Nichtrauchern unter den Mietern zu vermitteln. Sie
können die Wohnung also nur dann haben, wenn Sie sich vertraglich
verpflichten, nicht zu rauchen (oder allenfalls auf dem Balkon zu
rauchen), und auch Ihre Mitmieter, Familienmitglieder und Gäste
entsprechend zu verpflichten. und das schreiben wir dann als
individuelle Nebenabrede zusätzlich zum normalen Formularvertrag des
Grundbesitzerverbands fest", ggf. noch mit einer Vertragsstrafe und/oder
dem Hinweis, dass der Vermieter im Wiederholungsfalle abmahnen und
kündigen wird.

Schließlich ist jeder frei, Verträge nicht abzuschließ0en, die er nicht
will. Der Vermieter ist nicht gezwungen, mit einem Raucher einen
Vertrag abzuschließen. Man mag der Ansicht sein, dass eine ähniche
Klausel im Formularmietvertrag - also ohne dass Mieter und Vermieter
darüber gesprochen haben - für den Mieter überarschend ist und daher un
wirksam, aber wenn das tatsächlich so besprochen und so festgehalten
wird, warum soll das dann nicht gelten?
HC Ahlmann (06.04.2019, 19:38)
Stefan Schmitz <ss32> wrote:

> Am Samstag, 6. April 2019 13:18:13 UTC+2 schrieb Diedrich Ehlerding:
> Da frage ich mich allerdings, wie es überhaupt zu einem wirksamen
> Rauchverbot kommen kann. Ein Gespräch zwischen Vermieter und rauchendem
> Mieter, bei dem letzterer sich mit einem Rauchverbot einverstanden
> erklärt, und erst danach die Vereinbarung aufgenommen wird, kann ich mir
> nicht vorstellen.


Wie es geht, stand an anderer Stelle in jenem posting: Man nehme einen
vorformulierten Vertrag und ergänze ihn um individuelle Absprachen, z.B.
einen handschriftlichen Eintrag unter Sonstige Vereinbarungen.

| Ein Rauchverbot in der Mietwohnung kann dann zulässig sein, wenn dies
| in einer individuellen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
| festgelegt wurde. Ist der Vertrag also nicht formularmäßig gehalten,
| sondern ein individueller bzw. eine Kombination aus Formular- und
| Individualvertrag, kann ein Rauchverbot in der Wohnung für den Mieter
| bestehen.
<https://www.mietrecht.com/mietvertrag-rauchverbot/>
Stefan Schmitz (06.04.2019, 20:55)
Am Samstag, 6. April 2019 18:39:52 UTC+2 schrieb Diedrich Ehlerding:
[..]
> Grundbesitzerverbands fest", ggf. noch mit einer Vertragsstrafe und/oder
> dem Hinweis, dass der Vermieter im Wiederholungsfalle abmahnen und
> kündigen wird.


Da handelt es sich um eine vom Vermieter vorformulierte Bedingung. Die wird
nicht dadurch zu einer individuellen Abrede, dass sie handschriftlich in das
Formular aufgenommen wird. Siehe § 306a BGB.
Sie müsste wirklich individuell ausgehandelt sein, um nicht als AGB zugelten.

> Schließlich ist jeder frei, Verträge nicht abzuschließ0en,die er nicht
> will. Der Vermieter ist nicht gezwungen, mit einem Raucher einen
> Vertrag abzuschließen. Man mag der Ansicht sein, dass eine ähniche
> Klausel im Formularmietvertrag - also ohne dass Mieter und Vermieter
> darüber gesprochen haben - für den Mieter überarschend istund daher un
> wirksam, aber wenn das tatsächlich so besprochen und so festgehalten
> wird, warum soll das dann nicht gelten?


Weil AGB-Klauseln nicht nur dann unwirksam sind, wenn sie den
Vertragspartner überraschen, sondern auch bei unangemessener
Benachteiligung. Und die liegt vor, wenn aufgrund des Willens des Vermieters
der Mieter nicht sein normales Leben führen darf.

Was ich mir als individuelle Vereinbarung vorstellen könnte:
Bei Vereinbarung eines Rauchverbots wird die Miethöhe reduziert.
Alexander Goetzenstein (07.04.2019, 01:52)
Hallo,

Am 06.04.2019 um 18:39 schrieb Diedrich Ehlerding:
> Schließlich ist jeder frei, Verträge nicht abzuschließ0en, die er nicht
> will. Der Vermieter ist nicht gezwungen, mit einem Raucher einen
> Vertrag abzuschließen. Man mag der Ansicht sein, dass eine ähniche
> Klausel im Formularmietvertrag - also ohne dass Mieter und Vermieter
> darüber gesprochen haben - für den Mieter überarschend ist und daher un
> wirksam, aber wenn das tatsächlich so besprochen und so festgehalten
> wird, warum soll das dann nicht gelten?


weil ein solcher Eingriff in die persönliche Lebensführung sittenwidrig
ist. Mindestens. In der Folge ist so eine "Vereinbarung" das Papier
nicht wert, auf dem sie geschrieben ist. Man könnte sie also nicht nur
im übertragenen Sinne in der Pfeife rauchen.
Diedrich Ehlerding (07.04.2019, 11:14)
Stefan Schmitz schrieb am 06.04.19 um 20:55:
> Was ich mir als individuelle Vereinbarung vorstellen könnte:
> Bei Vereinbarung eines Rauchverbots wird die Miethöhe reduziert.


Dann bietet der Viermieter also an: wenn sie rauchen wollen, dann kostet
die Wohnung 2000 ? im Monat. Sie können aber gern versprechen, nicht zu
rauchen, dann will ich nur 500 ?. Aber wenn Sie entgegen diesem
Versprechen docjh rauchen, dann ist die höhere Miete für 1 Jahr
rückwirkend vereinbart".
Andreas Portz (07.04.2019, 11:23)
Diedrich Ehlerding schrieb:

> Dann bietet der Viermieter also an:

Und zur Beweissicherung behält er sich das Recht vor, jederzeit mittels
Nachschlüssel unangemeldet zu 'Kontrollbesuchen' in der Bude zu stehen.
Oder ersatzweise Kameras und/oder Detektoren an verschiedenen Stellen
der Wohnung zu installieren. Deren Betriebskosten werden natürlich über
die BK Abrechnung dem Mieter aufgebürdet.

-Andreas
Frank Kozuschnik (07.04.2019, 12:43)
Stefan Schmitz:

> Da handelt es sich um eine vom Vermieter vorformulierte Bedingung.
> Die wird nicht dadurch zu einer individuellen Abrede, dass sie
> handschriftlich in das Formular aufgenommen wird. Siehe § 306a BGB.
> Sie müsste wirklich individuell ausgehandelt sein, um nicht als AGB
> zu gelten.
> [...]
> Was ich mir als individuelle Vereinbarung vorstellen könnte:
> Bei Vereinbarung eines Rauchverbots wird die Miethöhe reduziert.


Eine AGB-Klausel verwandelt sich allerdings nicht allein dadurch in eine
individuelle Vereinbarung, dass der Vertragspartner eine Wahlmöglichkeit
hat. Auch als Option "Rauchverbot gegen reduzierte Miete" müsste sie
wirklich individuell ausgehandelt sein und dürfte nicht etwa regelmäßige
Übung des Vermieters sein.
Frank Kozuschnik (07.04.2019, 12:46)
HC Ahlmann:

> Wie es geht, stand an anderer Stelle in jenem posting: Man nehme einen
> vorformulierten Vertrag und ergänze ihn um individuelle Absprachen, z.B.
> einen handschriftlichen Eintrag unter Sonstige Vereinbarungen.


Wenn der Vermieter das immer wieder so macht, handelt es sich allerdings
dennoch um AGB und nicht um individuelle Absprachen.
HC Ahlmann (07.04.2019, 13:50)
Frank Kozuschnik <franko> wrote:

> HC Ahlmann:
> > Wie es geht, stand an anderer Stelle in jenem posting: Man nehme einen
> > vorformulierten Vertrag und ergänze ihn um individuelle Absprachen, z.B.
> > einen handschriftlichen Eintrag unter Sonstige Vereinbarungen.

> Wenn der Vermieter das immer wieder so macht, handelt es sich allerdings
> dennoch um AGB und nicht um individuelle Absprachen.


Das hängt doch wesentlich von der Art der individuellen Absprache ab,
nicht von deren Anzahl. Denn das hieße, dass der Vermieter diesen Wunsch
nur ein oder sehr wenige Male wirksam vereinbaren kann und in der Folge
ungleich behandelte Mieter hat ? das kann es auch nicht sein.
Frank Kozuschnik (07.04.2019, 16:35)
HC Ahlmann:

> Frank Kozuschnik:
> Das hängt doch wesentlich von der Art der individuellen Absprache
> ab, nicht von deren Anzahl.


Ich würde sagen, das hängt wesentlich davon ab, ob die Absprache
wirklich individuell ist. Trifft der Vermieter wiederholt gleichartige
Absprachen, dann spricht das stark gegen den individuellen Charakter.

> Denn das hieße, dass der Vermieter diesen Wunsch nur ein oder sehr
> wenige Male wirksam vereinbaren kann und in der Folge
> ungleich behandelte Mieter hat ? das kann es auch nicht sein.


Individuell ausgehandelte Vereinbarungen führen eigentlich zwangsläufig
dazu, dass verschiedene Mieter in gewisser Hinsicht ungleich behandelt
werden. Wenn man das vermeiden will und immer dasselbe vereinbart, dann
sind es keine Individualvereinbarungen, sondern AGB, und zwar auch schon
bei der ersten Anwendung.
Florian Weimer (07.04.2019, 17:26)
* Diedrich Ehlerding:

> Stefan Schmitz schrieb am 06.04.19 um 20:55:
> Dann bietet der Viermieter also an: wenn sie rauchen wollen, dann kostet
> die Wohnung 2000 ¤ im Monat. Sie können aber gern versprechen, nicht zu
> rauchen, dann will ich nur 500 ¤. Aber wenn Sie entgegen diesem
> Versprechen docjh rauchen, dann ist die höhere Miete für 1 Jahr
> rückwirkend vereinbart".


Kann man so etwas als möglicher Mieter anbieten, um aus der Masse der
Interessenten herauszustechen?
Detlef Meißner (07.04.2019, 17:33)
Am 07.04.2019 um 17:26 schrieb Florian Weimer:
> * Diedrich Ehlerding:
> Kann man so etwas als möglicher Mieter anbieten, um aus der Masse der
> Interessenten herauszustechen?


Klar.

Bekannte hatten neulich unter ca. 70 Bewerbern ihre Gehaltsabrechnung
dabei und haben die Wohnung sofort bekommen.

Und, wenn ich mich recht erinnere, sie sind Nichtraucher.

Als nichtrauchender Vermieter muss man da erst gar nicht fragen, da
riecht man Raucher 5 Meter gegen den Wind.

Detlef

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